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[链家网]链家运营体系研究报告模板

情感日记 时间:2022-01-25

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  一、 经纪人工作内容及规范

  1、 房源获取

  1.4、 通过物业获取业主资料。通过私人关系,花钱购买等方式从物业获取业主资料。 业主上门店报盘 开发接待(在门外,路边摆牌子) 私人关系(通过朋友,熟人)

  物业获取资料占据80%

  2、 房源维护

  2.1、 带客户看房,反馈信息到系统(对房子是否满意,价格是否高或低)

  2.2、 经纪人为了保持系统中的信息更新,有时会进行“假带看”即虚造带看记录(系统要求每套房源三天一回访)。

  2.3、 长期回访,既与业主关系牢靠之后,进行收钥匙,签委托,签独家。

  2.4、 签署独家之后,意味着该房源必定属于此经纪人了,经纪人会对该房进行保洁,装饰。不管带看的人多少,都会和业主说有人在看房,让业主踏实。经纪人号称善意的谎言。

  3、客源获取

  3.1、 端口。也就是线上系统。主要有新浪、搜房、安居客、焦点 四家。

  对于商业地产来说,58同城和赶集的端口流量较大,新浪和搜房偶尔会有,安居客和焦点不作商业地产

  3.2、 转介绍。 通过以前客户,朋友介绍。

  3.3、 开发(同行业转手,路边摆人字板,发传单)

  3.4、 扫楼 陌拜。 对于商业地产来说,扫楼和陌拜很重要,可以获取楼内的人的办公室是否快到期等等。

  二、 信息系统

  如下几大类:

  1、 房源管理 用来录入房源信息 经纪人拿到房源之后必须1小时之内录入,经常有公司内部监察组假装业主考核,房源一个大区所有经纪人共享。并且经纪人需要持续更新带看信息,问询信息,出价信息等等。

  2、 客源管理 用来录入买家信息 客源信息经纪人独享。

  3、 成交管理 录入合同等交易流程信息

  4、 业主管理 一般是失效房源的信息

  5、 店组管理 店长用来管理经纪人和店内事物

  6、 销售报表

  7、 系统链接,链接到外围办公自动化等等

  经纪人,店长,区域经理等等有不同的权限和功能页面。

  两大数据库:房源数据库、客源数据库

  三、 业绩分配

  以下百分比为分配到相关个人的绩效部分。

  1、 录入房源: 10%首次采集到房源的经纪人,录入之后系统会自动对房间质量进行评级 A+,A,B 等等

  2、 所属人:20% 在房源中认领房子的经纪人,一般就是录入房源的经纪人,但是如果很长时间不更新信息不增加带看记录,房源信息将与所属人脱离关系,掉到“共享池”中,可以被别人认领。级别越高的房源脱离的越快。

  3、 实勘:5% 首次取得客户许可进入房屋现场拍照上传系统的人。如果不是所属人,则从所属人的20%中分得5%。

  4、 钥匙托管:10% 与客户签订钥匙托管协议的人。如果不是所属人,则从所属人的20%中分得10%、

  5、 独家委托:5% 与客户签订独家委托协议的人。如果不是所属人,则从所属人的20%中分得5%。独家委托协议没有法律效应。

  也就是说,如果一个经纪人与客户进行了实勘、钥匙托管、独家委托三件事,则他可以吃掉房源所属人的全部20%绩效。

  6、 独家速销:40% 与客户签订独家速销协议的人。独家速销意味着有法律效应的客户协议,客户只能通过链家来卖房,也就是吃定了此房。此时,签订协议的人将吃掉录入房源者的全部10%,所属人的全部20% 以及 出房人的10% 。

  7、 出房人:70% 与买卖双方签订买卖房产合同成功的人。如果房屋不是独家速销,则分得70%,。如果房屋是独家速销则分得60%

  租房业务的分配与售房业务分配基本相同,只不过实勘变为10%,实勘和钥匙托管可以各吃掉所属人的10%。 租房业务不存在独家委托协议和独家速销。

  ###以我的卖房为例,接到我卖房电话的经纪人录入了我的信息,拿到10%,另一个经纪人成为所属人,并且进行了实勘,签了钥匙托管及独家委托,拿到20%,另一个门店的经纪人卖出了房子,所以她拿到70%。

  ###以我的买房为例,三里屯店的经纪人录入了房源信息并进行了实勘,未签钥匙托管及独家委托,所以实勘的人拿到5%,所属人拿到15%,另一个店的小李卖出了此房,拿到70%。

  四、 组织架构

  1、 运营部门:

  1.1、 左老板统领所有城市的总经理,如大连,青岛,上海等,其中北京分为京南京

  北两个片。

  1.2、 北京的城市总经理管理30个大区

  1.3、 30个大区总监管理210个区域经理

  1.4、 210个区域经理管理2000个店长,链家一共800门店,一个门店可能有多个

  店长,每个店长带一组人。

  1.5、 2000个店长带领12000个经纪人。

  经纪人的考核指标是业绩和合规,业绩采取绩效奖励制,合规采取罚款制。

  店长的考核指标是整组业绩,根据该店辖区市占率,为该店标明颜色,红色:市占率10%,黄色 市占率20% 橙色 市占率40% 绿色市占率70% 市占率以政府网签数据为准。市占率越高,该店的业绩指标越高。店长将红色做成黄色会有奖励,反之则有惩罚。

  往上的职级管辖范围增多,并且除了运营部门外,还管理了业务支撑部门的分支。

  2、 业务支撑部门:

  2.1、 业务支撑部门包括法务,财务,总裁办(类似行政部),贷款部,IT支持等等,分支机构只到大区级。

本文来源:http://www.haohaowg.com/qingganrizhi/161290/

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