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近年来，重庆市江津区作为重庆市加快推进农村金融服务改革创新示范区，按照农村资源变资产、资产变资本、资本促发展的思路，在破解农业产业发展融资瓶颈，着力推行农村金融服务改革，特别是在农村“五权”抵押融资改革方而进行了一些有益探索和实践。
一、破解农业融资瓶颈做法和成效
务实开展农村“五权”抵押融资。20xx年，江津区在重庆市开展农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权“三权”抵押融资基础上，新增农村集体建设用地使用权和农村塘库堰承包经营权，务实开展农村“五权”抵押融资工作。一是开展“五权”确权颁证，实现“有物可抵”。截至口前，全区土地承包经营权、林权确权颁证基本完成，农房房地产权证累计办理10.2万余件，确权办理农村集体建设用地使用权400余宗，并对村社合并、拆区并镇等涉及的塘库堰所有权和承包经营权单位进行了变更确权。通过确权颁证，为全区农村“五权”抵押融资工作的开展提供了基础性条件。二是出台系列文件，实现“有制度可依”。先后出台了《江津区“五权”抵押融资工作实施方案》、 《江津区农村金融服务改革创新示范区实施方案》等文件，并结合实际出台“农村居民房屋、林权、土地承包经营权”抵押登记细则等，建立了较为完整的政策体系。三是规范担保贷款流程，做到操作上“有序可依”。就担保贷款的申请、审查程序、操作流程、担保范围、担保限额进行了规范，并初步构建了双方协商为主的评估机制。如农商行采取内定与引入专业评估公司相结合的评估机制;绿丰担保公司主要采取双方协商的评估机制，原则上价值100万元以下的采取双方协商确定，价值100万元以上的，采取双方协商确定或引入专业评估机构评估。
二、主要问题与具体困难
集体土地上的房屋不能办理抵押融资贷款。根据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《担保法》规定，我国农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋，只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。由于现行的法律限制，导致集体土地上的房屋不能抵押融资贷款，大量农村沉睡资产无法盘活。
流转土地上的附着物、水利道路等基础设施价值无法体现。农业企业通过流转取得农村土地经营权，在原农民承包经营的土地范围内，投入大量资金建设种植养殖大棚、农产品仓储、管理用房、水利、道路等基础设施，但土地权属按照现行法律规定是农村集体经济组织的，只有地上构建筑物和附着物所有权是农业企业的。虽然一些农业企业的设施农用地、附属设施用地可由国土房管部门核发设施农用地权证，但仅仅证明其合法权属，仍无法形成合法产权，更不能成为有效的贷款抵押物。加之农业资产的评估机制不健全，农业企业很难通过投资形成的农业有形资产独立在金融单位融资。如:两个投资者，各持相同的资本金，一个在国有土地上投资工商业，一个在集体土地上投资农业，在国有土地上投资的转化为土地使用权、厂房、设备、商品楼等资产，形成合法产权后可以作为有效抵押物在银行直接顺利融资，然而在集体土地上投资种养业的转化为土地使用权(租地)、道路水利设施、所有权及收益权，这些资产按照现行的法律或政策无法办到合法有效的产权，农业企业融资相当困难。
三、破解农业融资难的政策建议
完善土地产权制度，破除农地经营权抵押瓶颈制约。建议从国家层而进一步完善农村土地产权制度，将土地经营权上附着的农业经营主体投资形成的农业基础设施纳入信贷抵押物范围，并作为有效抵押物直接进行融资，减少担保环节，降低农业企业融资成本。
探索在不改变土地用途的前提下，将其征转为国有土地的试点。建议国家选择有条件的省市小范围试点农村土地制度改革，即在不改变土地农业用途的前提下，改变其土地性质，将集体土地征为国有，然后出让给农业企业，使其在土地上投资形成的资产具有合法有效的“大”产权，可以作为有效抵押物在银行顺利融资，以解决其融资瓶颈。
通过政策引导做大做强担保公司。建议从国家到省级政府对政策性担保公司的注册资本金增加进行立项，补助注册资本金，进一步加强对政策性担保公司的引导。同时，改变财政补助的方式，通过政府贴息确保适度收益，引导民营资本或其他非公资本进入，发展混合所有制担保公司，使其进一步做大做强，扩大担保能力和信用规模，拓展担保业务范围，增强其参与市场竞争的能力。此外，积极支持民营资本投资设立民营担保机构，并引导其支持“三农”发展。
健全农业保险体系，完善风险分担机制。建议以省级政府为平台，整合政策性农业保险公司，进一步健全以政策保险为主、商业性保险为辅的农业农村保险体系。将农业保险全而覆盖种植、养殖、林业和农业机械设备等。同时，完善信贷风险补偿机制，提高风险补偿金补偿比例，将灾害风险、技术风险和市场风险造成的信贷资金损失减少到最低程度，为农村金融的信贷投入提供风险补偿。加快建立财政支持的农业再保险和巨灾风险分散机制。探索开办涉农金融领域的贷款保证保险和信用保险等业务。