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论不动产物权变动的公信力原则【1】
【论文摘要】公信力原则作为近现代物权法的一项基本原则，在不动产物权变动中发挥了重要作用，有利于保护善意第三人的合法权益，有效地维护了市场秩序，贯彻了法律的公平公正精神。
【论文关键词】物权 登记 公示 公信力
公信力原则是指当事人依据法律的规定对所变更的物权进行了公示，即使公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已实施了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。
依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。
如土地登记薄上，A笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得A笔土地的所有权。
不动产物权的公信力原则起源于德国法，以保护交易安全为使命，实现交易便捷。
参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，不必再费时费力，详查标的物的权利状态的真实底细。
因此，公信力原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。
交易的动的安全获得保障，公信力原则因此成为近现代物权法的一项基本原则。
我国物权法采纳的是以登记要件为原则，登记对抗为例外的不动产变动模式，其中动产物权以占有为公示，不动产物权以登记为公示。
这样既保护善意第三人的利益，维护交易安全，又可以全面贯彻物权公示原则。
另外，将物权静态的公信力贯彻到物权变动中，意味着所有的不动产物权变动或取得都须进行登记，比如遗嘱继承、法院判决、公开拍卖等，只是在这些情形下，不动产物权取得并不以登记为生效要件，但是，权利取得人要取得对抗世人的效力必须取得对抗世人的公示手段——在登记簿上进行登记。
登记由于是由国家机关主持进行，经过严格的程序，具有文字记载，通常情况下可信程度较高，能真正地反映权利归属。
例如房屋所有权，这个所有权不受任何人影响。
因为不动产登记簿是由国家设立的专门机构登记管理的，物权法采登记生效主义，不动产登记具有权利推定的效力，受到公众的信赖，不动产交易的第三人既然信赖登记簿，其取得的物权就应当受法律的保护。
这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权，其政策目的是保护不动产交易的善意第三人。
并且，这种保护是绝对的使善意第三人取得权利，不存在以反证加以推翻的问题。
不动产物权登记的公信力在于使信赖者获得与其信赖的物权状态一致的法律后果。
它是以牺牲物权“静”的安全来保证“动”的安全。
因此适用公信力原则时，也应当有一定的适用条件。
一般公信力原则适用条件有以下几点：第一、取得人为善意第三人。
登记的公信力不是无限的，它仅保护善意且无过失的第三人，即只有在第三人不知登记有错误且对此无过失的情况下，才受登记公信力之保护。
如第三人明知或依当时的情形应知登记有错误而竟然未知的，属于恶意，第三人为恶意的，不受登记的公信力保护;第二、物权变动是有效的法律行为。
对于非法律行为的物权变动，不属于交易范畴，不受公信力的保护;第三、公示物权与实际物权不一致。
即登记与权利人的实际情况不一致，且这种不一致不能由登记发现，如登记没有错误或登记的错误能由登记薄发现，均不发生第三人受登记公信力保护的问题;第四，须无异议登记。
错误登记虽未更正，但已有人提出异议并记载于登记薄上的，该异议具有阻止登记的公信力的效力。
正如上述所说，法律之所以赋予不动产物权登记以公信力，在于保护善意第三人的利益和交易的安全。
但是，对于错误登记的情况，这并不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。
相反，为保护真实权利人的利益，应该制定一系列保护措施：第一、在善意第三人获取权利之前，真实权利人可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力发生;第二，善意第三人在登记名义人处取得权利前，真实权利人有权向登记名义人提起诉讼。
提出让法院否定登记名义人权利，在确认自己的权利诉讼获胜后，真实权利人有权依法院判决为依据请求登记机关更正错误登记。
第三，善意第三人自登记处取得权利后，真实权利人的权利虽因此而丧失，但是真实权利人有权请求登记名义人赔偿损失。
如登记机关对登记错误有过失时，真实权利人还有权请求登记机关或国家赔偿损失。
可见，我国确立不动产物权的公信力原则的必要性和现实意义在于：
第一，不动产物权的公信力原则有利于体现民法的公平公正精神。
不动产物权的公信力原则保护了善意第三人的权益不受侵害。
在不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，允许善意第三人可以在不动产上善意取得。
第二，不动产物权的公信力原则是维护市场交易安全的需要。
公信力原则的本质目的就在于维护市场交易的安全，为市场经济创立一个健康、良好、有序的交易环境做出贡献，体现出交易的安全可靠。
第三，不动产物权的公信力原则有利于完善我国的民事立法，推动了我国法制建设的发展。
第四，不动产物权的公信力原则对指导人民法院审判实践有重要意义。
现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的物权取得，因此，此项原则有利于指导人民法院的审判，真正解决纠纷，保护真实权利人的利益。
总之，我国物权法在借鉴各国物权立法经验的基础上，从中国的实际出发，确立了适合于我国国情的物权变动模式。
而公信力原则作为不动产物权变动的一项基本原则，其本身所具有的价值魅力在现代法律实践中应该发扬光大，以使其能在人民的法律生活中发挥更大的作用。
对我国不动产登记制度的若干思考【2】
【论文摘要】《物权法》生效前，我国不动产登记一直未实行统一登记制度，房产、地产、林产等不动产的登记和抵押登记一直按照各自相对应的法律法规办理。
《物权法》生效后，由于其规定“国家对不动产实行统一登记制度”，导致原有不动产登记法规面临是否仍具有法律效力的争议，部分不动产登记无法可依。
因此，亟需对《物权法》相关条文作出司法解释，并尽快建立统一的不动产登记制度。
【论文关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。
事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。
后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。
同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人”。
另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。
依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。
按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。
又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。
但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。
因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物;动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。
因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。
根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。